多年來橫亙在中國城鄉(xiāng)之間的戶口藩籬,正隨著經(jīng)濟、社會的發(fā)展逐漸被打破。

4月9日，中共中央、國務(wù)院發(fā)文指出，推動超大、特大城市調(diào)整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現(xiàn)戶籍準入年限同城化累計互認，同時放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。

一天前，南京市出臺《關(guān)于支持促進高校畢業(yè)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)十項措施》，將本科學(xué)歷直接落戶年齡從40周歲放寬到45周歲，同時增加大專學(xué)歷憑半年社�？陕鋺舻臈l款，進一步放寬了人才落戶的限制。

無論是珠三角的深圳和廣州，還是長三角的南京和杭州，抑或是被譽為“一帶一路橋頭堡”的西安，在過去三年里，從事實證明了人才新政的一石二鳥功效，既能為城市發(fā)展帶來各種急需的人才，又能為房地產(chǎn)市場帶來新的需求。

不僅僅是人才落戶政策調(diào)整，自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，已經(jīng)有超過30個省市發(fā)布各類針對房地產(chǎn)市場需求端的利好政策，涉及購房補貼、公積金貸款限制、降低首付、下調(diào)按揭利率等措施，部分城市還對原有的限購、限售、限價等措施進行調(diào)整。

華北某地財稅系統(tǒng)人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，在不違背中央“住房不炒”大基調(diào)前提下，地方政府通過因城施策來緩解財政壓力，是當前形勢下不得已而為之的選擇，“除了賣地和賣房，可選擇的增加地方收入的渠道不多。”

這一輪針對疫情影響的樓市政策調(diào)整中，有包括廣州、寶雞、駐馬店等6個城市在放松限購、限貸政策不久后，選擇撤回。然而，更多的城市和地區(qū)選擇了“只做不說”，即不出臺具體政策文件，僅通過住房部門和金融機構(gòu)口頭傳遞放松限購、限貸。

釋放需求

多名重慶地產(chǎn)從業(yè)人士向經(jīng)濟觀察網(wǎng)透露，重慶市主城區(qū)多數(shù)樓盤支持首套房二成首付辦理住房貸款。碧桂園溪山玥、金科集美景灣、中梁合苑、富力院士廷等項目銷售人員均表示可以做20%首付。

浣溪錦云的銷售人員吳啟（化名）表示，3月中旬以來，銷售部門相繼收到各大銀行通知，首房、首貸的購房客戶可以按照20%首付按揭貸款�！澳壳爸恍枰�20%首付，就可以在房管局開出商品房買賣合同�！�

但不同銀行對首付兩成要求也不同。工商銀行要求只有首付、首貸的客戶才能按照20%首付辦理貸款，且購房者必須繳納重慶社�；蚬�積金；建設(shè)銀行等要求20%首付的購房客戶必須來自企事業(yè)單位；而農(nóng)業(yè)銀行則沒有設(shè)置具體要求。

一位重慶銀行人士證實，20%首付在重慶一直都存在，但由于開發(fā)商回款及銀行風險等問題，在疫情前一直沒有規(guī)模推行，2019年底，部分銀行開始接受一些信用較為優(yōu)質(zhì)的購房客戶20%首付申請貸款。

吳啟透露，以往一直是30%首付，但由于疫情對房地產(chǎn)的沖擊，降低首付比例一方面是為了吸引更多剛需購房者“上車”，促進成交和回款；另一方面也是為了幫助銀行完成業(yè)績考核。

自2015年取消限購政策以來，重慶也是全國唯一一個不限購的二線城市。2016年中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，不限購城市居民首次購買普通住房，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

吳啟透露，重慶還有一部分項目支持“三無”（無戶口、無社保和無納稅）客戶購房，僅需要向銀行購買約5萬元理財產(chǎn)品，或花費1萬元左右“包裝”一下。3月中旬以來，浣溪錦云項目約1/4成交客戶成功辦理2成首付或“三無”購房。

在需求端出現(xiàn)松動的并非重慶一個城市。3月27日，廣西省柳州市發(fā)布《進一步促進柳州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》要求，首次使用公積金購房首付比例不低于20%，結(jié)清首套公積金貸款二次使用首付比例不低于30%。同時柳州還取消了兩年限售政策。

自春節(jié)假期以來，全國有超過30個省份或城市出臺針對房地產(chǎn)需求端的扶持政策，主要包括放松人才落戶限制、購房補貼、契稅補貼、放松公積金貸款限制、放松限購限貸等不同方面。

據(jù)不完全統(tǒng)計，出臺發(fā)放購房補貼的城市有衡陽、馬鞍山等8個城市，大部分為三四線及以下城市；放寬公積金貸款條件或額度的有南寧、東莞等5個二三線城市；支持人才購房的有杭州、南京浦口等4個區(qū)域。

而更多的是通過降低人才落戶門檻來釋放需求。截止4月8日，已經(jīng)有杭州、蘇州、天津、南京、沈陽等超過10個城市發(fā)布人才落戶新政，在原有基礎(chǔ)上，進一步降低人才落戶門檻。4月8日南京出臺的人才新政中，除了放寬落戶年齡限制外，還出臺人才安居補貼政策，博士月補貼房租2000元，碩士800元，本科600元。同時南京還計劃在年內(nèi)建成7000套50萬平方米的人才公寓。

一周前，杭州發(fā)布人才優(yōu)先購房政策，A類人才在杭州首次購住房可免搖號，其他四類人才首次購房可擁有20%房源的優(yōu)先選房權(quán)。

與杭州和南京相比，4月初深圳推出三宗住宅用地，主要用來建設(shè)人才住房和保障性住房。其中寶安地塊可售人才房限價30040元/平方米，較周邊二手房均價低15000元左右/平方米；龍崗地塊限價人才房銷售均價為23100元/平方米，只有周邊二手房價格的一半左右。

北京睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬認為，目前中央層面房住不炒的原則沒有改變，各個地方都在試探之中。“試探其實是一個好事情�！焙戮嬲J為，在沒有明確指導(dǎo)意見的情況下，地方政府針對市場形勢，結(jié)合自身發(fā)展實際情況因城施策，進行相應(yīng)的政策調(diào)整。

調(diào)整背后

2月百強房企銷售額同比下降34%左右，3月下滑17%左右，4月初頭部企業(yè)的銷售已經(jīng)初步回暖，基本復(fù)工率達到90%以上。郝炬認為，受疫情影響，短期抑制了小陽春需求，但市場的基本表現(xiàn)依然會繼續(xù)回暖。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年全國主要15個一二線城市中，僅有深圳、杭州、蘇州等3個城市成交面積同比上漲，其他城市均有不同程度的下滑。其中北京、上海、西安和重慶下滑幅度均超過50%。

2月以來，杭州、廈門等50多個城市發(fā)文扶持房地產(chǎn)開發(fā)商，包括允許企業(yè)延緩?fù)恋爻鲎尳稹⒔档瞳@取預(yù)售證的條件和監(jiān)管賬戶資金比例等措施。而針對需求端出臺相關(guān)政策的城市也超過30個。

郝炬表示，地方對需求端政策的調(diào)整較為謹慎，對購房資格放寬基本沒有明確說法，但不乏有城市默許一線銷售放寬限制進行操作。以蘇州等地出臺的人才落戶政策為例，其作用相當于在合理范圍內(nèi)放寬了限購條件。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟學(xué)家李鐵肯定近年來房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用，無論是產(chǎn)業(yè)帶動，還是對城鄉(xiāng)居民生活水平的改善，抑或是對地方財政和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支撐方面。

他認為，在中國特殊的體制條件下，由于政府和市場的雙重推動，導(dǎo)致了地方政府對房地產(chǎn)發(fā)展的過度依賴，如地方債務(wù)增加，城市發(fā)展過于粗放，成本大幅度提高，房地產(chǎn)供給與實際需求在空間上嚴重的不平衡等。

在這種狀況下，中央政府采取了嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從限價、限貸、限售、限建等政策入手，試圖控制在局部地區(qū)和城市的房地產(chǎn)過度發(fā)展，進而緩解可能帶來的金融風險。

上述華北某地財稅系統(tǒng)人士介紹，房地產(chǎn)相關(guān)收入占財政收入比重較大，但由于實施較為嚴格的限購政策，從2018年下半年開始就面臨著較大的財政壓力。

在他看來，對于地方政府而言，解決財政收入渠道并不多，制造業(yè)企業(yè)的稅收大部分通過各種途徑返回去了，房地產(chǎn)的優(yōu)勢在于見效快。 “賣地有錢，開工有錢，竣工有錢，交房有錢，末了還算一筆土增稅�！鄙鲜鋈耸勘硎�。

常住人口、人均可支配收入，通常被認為是支撐起房地產(chǎn)需求的重要力量。某房企投拓負責人表示，他所在公司專門為投拓建立一個模型，作為區(qū)域公司拿地的依據(jù)。其中人口絕對數(shù)量、每年新增人口、人均可支配收入是最為重要的三項指標。

根據(jù)南京市官方披露，截止2019年底，南京市常住人口為850萬，而實有人口已經(jīng)達到1031萬，比2018年增加了42萬。2019年宣布人口超過千萬的城市還有杭州，當年新增常住人口數(shù)量達到了55.4萬。

上海之外，長三角的杭州、南京和蘇州的常住人口或?qū)嵱腥丝诰�超過千萬，過去的一年中，這些城市也是整個長三角區(qū)域乃至全國房地產(chǎn)成交最活躍的區(qū)域。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年一線城市成交面積同比上漲12%，二線城市漲4%，三線城市跌8%。其中杭州漲11.36%，南京漲19.97%，蘇州漲11.07%。同期全國有16個城市土地出讓金超過千億，杭州以2836.6億元穩(wěn)居第一名，蘇州和南京排在第4位和第7位。

2020年一季度，全國15個一二線城市有3個城市成交面積同比增長，其中深圳為6.32%，杭州為75.13%，蘇州為37.75%。同期，全國有上海、北京、杭州和廣州等4個城市土地出讓金超過200億元，其中杭州以508.5億元居第三，蘇州第9，南京排14名。

因城施策

2020年以來，中央多次重申“住房不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段”等基調(diào)，但也一定程度允許地方政府根據(jù)自身情況因城施策。

截至4月9日，全球新冠肺炎確診病例超150萬例，全球經(jīng)濟面臨衰退風險。郝炬預(yù)計，今年下半年乃至明年，中國經(jīng)濟的出口外貿(mào)行業(yè)、中小制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等面臨嚴峻形勢，房地產(chǎn)行業(yè)也很難獨善其身。

“中國要用好房地產(chǎn)�！焙戮嬲J為，眼下房地產(chǎn)行業(yè)既不能像2009年大規(guī)模放水，同時要保持地方政府對維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的彈性。“關(guān)鍵是要引導(dǎo)合理的住房消費與中央提出的房住不炒原則相一致”。

李鐵認為，調(diào)控的出發(fā)點是減緩對房地產(chǎn)的過度依賴，但政策的“急剎車”和強烈的行政調(diào)控色彩，也給經(jīng)濟發(fā)展帶來一定負面影響。

在李鐵看來，城鎮(zhèn)化還會帶來人口在空間的大范圍流動，并形成人口分布空間格局的改變，還會在人口流入地區(qū)帶來房地產(chǎn)的增量需求。特別是城鄉(xiāng)人口的變遷通過城鎮(zhèn)化進程，會直接拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，應(yīng)該是中國未來一段時間可以充分利用的產(chǎn)業(yè)紅利。

郝炬認為，在限購背景下，對首套剛需住房和首次改善需求的第二套住房，其貸款、購房指標方面限制可適度調(diào)整。根據(jù)2018年-2019年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，改善性需求占總市場份額一半以上。

從房地產(chǎn)調(diào)控的“五限”——限價、限購、限貸、限商、限售來看，郝炬認為，政策不宜“一刀切”。限價是基礎(chǔ)，避免房價再一次暴漲。但限購和限貸的權(quán)限可以下放到地方政府，進行精準適度地放開。

例如，限購上允許落戶政策放松、工作居住證的放松，解決在城市工作的新市民的購房資格難題等，釋放首次置業(yè)的需求。其次，目前執(zhí)行認房又認貸的限貸政策，可調(diào)整為只認貸，允許首套房沒有貸款的人購買第二套房時，按首套房貸款條件來處理，促進改善性需求的釋放。郝炬進一步解釋稱。

李鐵，要正視中國經(jīng)濟發(fā)展在空間上的不平衡。長三角、粵港澳和京津冀三大都市圈以及圍繞著千萬人口城市的城市群，外來人口多，經(jīng)濟發(fā)展活躍。從中國房地產(chǎn)供給形勢看，人口密度最高的城市群和都市圈，房價在上漲，房地產(chǎn)供給格局偏于不足。

三四線城市房地產(chǎn)供給過剩形勢并沒有得到緩解，隨著經(jīng)濟持續(xù)下滑，面臨的銷售困境和壓力會越來越大。希望放松房地產(chǎn)控制的城市是經(jīng)濟發(fā)展面臨壓力大的城市，也是對房地產(chǎn)過度依賴的城市，李鐵表示。

在郝炬看來，通過供給端或需求端的政策調(diào)整來刺激需求，首先要建立在區(qū)域上住房供需平衡的基礎(chǔ)之上，“這是中長期目標，不是出臺一個短期政策就可以解決的”。

房地產(chǎn)調(diào)控政策，在不同經(jīng)濟發(fā)展水平、不同人口密度以及不同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)空間內(nèi)，帶來的壓力不盡相同。

李鐵認為，調(diào)控“一刀切”的殺傷力在于政策針對性不足。房地產(chǎn)供給壓力過大，房價偏高的城市，控制人口城市采取限價和限供政策，看似穩(wěn)定了房價，但中低收入群體住房矛盾始終沒有得到有效解決。

邊際效應(yīng)

郝炬表示，當前宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有兩大不確定性。一是疫情在全球擴展，影響全球金融體系和資產(chǎn)價值的重估，不動產(chǎn)資產(chǎn)作為類金融的重要載體，將面臨巨大不確定性。

第二個不確定性是由于全球疫情蔓延，中國的出口型企業(yè)和中小型服務(wù)業(yè)受到重創(chuàng)，短期體現(xiàn)在失業(yè)率上，中期來看將會明顯影響到普通居民收入，收入的減少對于購房的支付能力會產(chǎn)生一定的影響。

李鐵也表示，長期穩(wěn)定的外來就業(yè)人口增強了城市的消費潛力，但如果疫情造成就業(yè)形勢變化和大量中等收入群體的收入變化，即使采取促進落戶等各項政策，也并不一定能穩(wěn)定住原有消費預(yù)期，甚至對于就業(yè)和定居也會重新選擇。

李鐵建議，應(yīng)對原有房地產(chǎn)調(diào)控政策進行調(diào)整，至少取消各種“一刀切”政策，實行因地制宜的房地產(chǎn)發(fā)展政策。對于在城市穩(wěn)定就業(yè)和自主經(jīng)營的外來人口，可以放開落戶限制，鼓勵他們在城市購房定居。

在后疫情時代，地方政府因城施策的實施也因城市定位和發(fā)展目標不同而各異。3月3日，海南省發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主題責任制通知》，在鼓勵商品住宅用地發(fā)展安居型住房、商業(yè)、辦公、租賃房的同時，也進一步加大限購力度，同時要求新出讓土地實行現(xiàn)房銷售制度。

3月30日，貴陽市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品房購房首付、網(wǎng) 簽、過度營銷等銷售行為監(jiān)管的通知》，對首付貸、分期首付等方式進行嚴格禁止，同時強調(diào)了不得擅自調(diào)整住宅預(yù)售申報價格。

北京和深圳也對茶水費和預(yù)售申報價格作出規(guī)范，北京一位開發(fā)商人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，其旗下項目，早已具備預(yù)售條件，但由于申報價格原因，多次申請預(yù)售許可證，均被退回，“我們正在和合作方重新核算價格，預(yù)計近期能拿到證。”

不同于深圳、杭州、南京、蘇州等地3月下旬出現(xiàn)成交大幅上升，北京樓市雖然有所謂恢復(fù)，但成交正在進一步分化，部分位置較好、品質(zhì)較好、價格較低的項目受到市場熱捧，為位置較為偏遠、限購條件較為苛刻、總價相對較高的項目則去化滯緩。

然而，更多的城市則選擇只做不說，除了重慶悄然啟動的20%首付外，河北三河、大廠等區(qū)域部分項目已經(jīng)針對首套房放開限購，而這一行為也獲得官方默許。但官方仍對外表示沒有放松限購。

作為北京的衛(wèi)星城，在過去十年間，包括三河、大廠在內(nèi)的河北環(huán)北京區(qū)域，吸引了大量在北京工作的人購房、定居，一定程度緩解了北京人口、公共資源壓力。但從2017年5月起，多數(shù)環(huán)京區(qū)域均實施嚴厲限購政策。

李鐵建議，在都市圈和城市群的中心城市周邊建設(shè)適合中低收入者居住區(qū)，提供與收入水平相應(yīng)的商品房。同時適度建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，加強都市圈城市間軌道交通建設(shè)，方便居民在居住地和中心城市的就業(yè)通勤。

李鐵表示，適度因城施策調(diào)整，對于人口流入地區(qū)和經(jīng)濟相對活躍的城市群、都市圈有積極帶動意義。但對于人口流出地區(qū)，還是要嚴格限制房地產(chǎn)的土地供給，防止繼續(xù)通過土地財政導(dǎo)致債務(wù)放大。