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成交回暖庫(kù)存仍高 房?jī)r(jià)明年分化加劇總體平穩(wěn)

2014/12/24 9:05:30       

        受限購(gòu)放松、房貸松綁、降息等寬松政策影響,11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)跌勢(shì)稍有放緩,新建商品住宅的銷售面積和銷售額均創(chuàng)年內(nèi)新高,部分城市二手住宅價(jià)格也止跌回升,但整體下行的態(tài)勢(shì)并未改變。專家認(rèn)為,樓市短期內(nèi)不具備價(jià)格大幅反彈的條件,但未來(lái)市場(chǎng)分化的格局將會(huì)更加明顯,一線樓市或先止跌,而三四線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降將是大概率事件。

 

      【年底成交摸高反彈】

 

       市場(chǎng)成交量回升明顯,價(jià)格已觸底并出現(xiàn)反彈跡象。

 

        盡管11月份一線城市出現(xiàn)“量增價(jià)穩(wěn)”的勢(shì)頭,但是短期內(nèi)市場(chǎng)并不具備大幅反彈的條件。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示,高庫(kù)存是壓制房?jī)r(jià)漲幅的重要因素。下半年房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,庫(kù)存壓力緩解之后,房?jī)r(jià)才會(huì)止跌反彈,明年二季度房?jī)r(jià)將開(kāi)始步入上升通道。

 

       “在去年爆發(fā)式的價(jià)格上漲透支需求購(gòu)買力,疊加多年來(lái)部分城市的過(guò)度房地產(chǎn)投資,再加上持續(xù)多年的寬松貨幣政策突然釋放量開(kāi)始節(jié)制等一些因素將影響近年樓市,在整體告別絕對(duì)短缺后,樓市已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代!睆埓髠シ治觯据喪袌(chǎng)的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到2015年初。成交量有可能在四季度出現(xiàn)觸底跡象,明年有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。但從目前看,房?jī)r(jià)有可能起碼到2015年一季度才出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)。

 

       【地區(qū)分化或?qū)⒓哟蟆?/p>

 

       隨著一線樓市房?jī)r(jià)預(yù)期的回暖,未來(lái)全國(guó)樓市分化格局將愈發(fā)清晰。

 

       “從全國(guó)范圍看,未來(lái)即使一二線城市企穩(wěn),三四線的調(diào)整時(shí)間依然會(huì)很長(zhǎng)!痹趶埓髠タ磥(lái),盡管央行降息進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)的短期信心,使年末成交翹尾成為定局。但不可忽視的是,各地市場(chǎng)并非集體回暖,市場(chǎng)分化依然存在。具體來(lái)看,長(zhǎng)沙、昆明、貴陽(yáng)、?、呼和浩特、常州及惠州等地11月新房成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降。今后這些地區(qū)的樓市可能價(jià)格下調(diào),需求才有望增加。

 

        胡景暉認(rèn)為,市場(chǎng)基本面供不應(yīng)求的一線城市、二線重點(diǎn)城市,房?jī)r(jià)可能止跌企穩(wěn)甚至小幅反彈;而市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性供大于求的二三四線城市,未來(lái)價(jià)格穩(wěn)中有降將是大概率事件。

 

       “樓市分化現(xiàn)象凸顯,反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性!敝袊(guó)社會(huì)科學(xué)院副研究員陳飛表示,一方面由于住房?jī)r(jià)格波動(dòng)體現(xiàn)出各類城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、公共服務(wù)質(zhì)量等的差異,反映出消費(fèi)者更加理性;另一方面,國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)政策的穩(wěn)定性使三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性逐漸被擠出。

 

       房地產(chǎn)市場(chǎng)今年以來(lái)的下行趨勢(shì)仍在延續(xù),70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格已連續(xù)3個(gè)月全部停漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有67個(gè),比10月份減少了2個(gè);持平的城市有3個(gè),比10月份增加了2個(gè)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在10月份的基礎(chǔ)上,70城市新建商品房住宅平均環(huán)比下調(diào)0.58%,跌幅相比前4個(gè)月有所收窄。

 

        盡管房?jī)r(jià)繼續(xù)走低,但是11月份的新房銷售面積和銷售額卻都呈現(xiàn)放大趨勢(shì),雙雙創(chuàng)出年內(nèi)新高。數(shù)據(jù)顯示,11月商品房銷售面積13223萬(wàn)平方米,比10月增加1861萬(wàn)平方米;商品房銷售額8096億元,比10月增加938億元。

 

       對(duì)此,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為,隨著10月份以來(lái)各地信貸政策陸續(xù)調(diào)整,加之11月21日央行降息,政策疊加效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生積極影響,11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大,為年內(nèi)新高,房?jī)r(jià)環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄。

  

     【明年不會(huì)大幅回升】

 

      事實(shí)上,房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了積極因素。二手住宅價(jià)格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄,北上廣深等4個(gè)一線城市環(huán)比無(wú)一下降,北京更是連漲兩個(gè)月。

 

       “11月全國(guó)一線城市二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)環(huán)比全面止跌,其中北京出現(xiàn)了0.3%的上漲,這證明了之前因?yàn)榈俣瓤,一線城市因?yàn)槎囗?xiàng)救市政策的出現(xiàn),已經(jīng)止跌!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)本報(bào)記者表示,信貸放寬加速是出現(xiàn)10-11月二手房樓市成交量上漲的最關(guān)鍵原因。此外,全國(guó)政策面的轉(zhuǎn)寬松,對(duì)購(gòu)房者心理出現(xiàn)支撐。對(duì)于目前市場(chǎng)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),入市的積極性在提高。 (來(lái)源:人民日?qǐng)?bào))

 

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